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要“房價環比不漲”更要“長效機制”
分類：
行業資訊
作者：
發布時間：
2017-01-10
進入2017年，多個熱點城市都給自己立下了軍令狀：今年房價環比不漲。目標很明確，也很激動人心，但怎么實現，卻讓人感到有些迷惑。
從目標本身看，應該說是一個短期化目標，是著眼于短周期的數字，而不是著眼于中央所說的“建立房地產市場長效機制”。
短期內抑制泡沫過快形成，抑制房價暴漲預期，應該說是必要的，但如果地方政府過于關注短期數字，將大部分精力和行政資源都投入到改變數字指標上，就很容易導致政府行為短期化、運動化，從而破壞市場運行機制和規律，導致波動加劇。
房地產市場的大起大落和資產泡沫的形成，病因是多方面的，也是長期形成的，試圖在短時間內下猛藥指望藥到病除，是不現實的。這就好像治理霧霾一樣，不可能立軍令狀說“今年消滅霧霾，全年空氣質量全部為優良”。如果非要按照這個目標去做，那就只能關閉所有工廠，禁止所有車輛上路，禁止居民做飯，結果霧霾可能沒有了，但經濟和社會生活就無從談起了。
同樣，如果立下“今年房價環比不能漲”的目標，也不是不能做到，例如直接對新建樓盤限價，規定售價超過去年底價格的一律不予網簽，或者是高端住宅一律不予備案，只允許遠郊區低價房和保障房、自住型商品房交易，這樣，在統計數據上實現“房價環比不漲”并沒有什么難度。但這對房地產市場有什么實質性意義嗎？
在土地市場上，通過“競地價限房價”和“競自持”“競保障房”也的確能抑制地王的產生，也能通過復雜的算法讓人們對土地的真實地價算不清楚，從而減輕了“地王催漲房價”的預期，但并不會從實質上改變供求關系。歸根結底，房價和地價還是市場供求關系決定的。當土地實質供應減少的時候，即便沒有數字意義上的“地王”產生，供求的緊張仍然會推動房價上漲。只不過，這種房價上漲可能沒那么直接。當幾十個購買者競爭一套房子的時候，如果名義售價被固定了，買房者就會通過其他的方式競爭，直到最終有人勝出得到這套房子。在前幾年，北京對新建樓盤限價的時候，就出現過各種捆綁精裝修、捆綁車位的手段間接加價，很難說今年如果對新盤限價的話，會產生多少花樣的加價手段。
此外，行政手段對新建商品房可以限價，但很難管住二手房漲價。尤其是在一線城市，二手房交易量遠超過新房，其對房價的漲跌更具決定性作用。
通過行政化的手段，對需求端和供應端進行限制，執著于短期的房價數字，不如沉下心來研究和建立房地產市場的長效機制，一心一意把房地產市場的供求關系理順，沒準到最后會發現，房價已經自然穩定了。
所謂長效機制，主要在于理順市場供求。在城市規劃上，加大軌道交通和公共交通建設，加快城市群建設，加快城郊產城一體化、小城鎮建設，實現就業、商業、醫療、教育的均等化；建立成熟的住房租賃市場；加大保障房供應，通過制度創新，發動社會力量來提供保障房和租賃用房；土地方面，通過各種手段加大普通商品房用地的有效供應，推進城區低效用地再開發，通過制度創新鼓勵原國有土地使用權人自主或聯合改造開發城區低效用地。
這些手段，見效可能沒那么快，也不見得會立即實現“房價環比不漲”，但卻是推動房地產市場走向長期穩定健康發展的必由之路。就看決策者有沒有決心去做這些有難度、見效不那么快卻對整個行業有利的事情，而不是過于執著于運動式的、追求短期效果的事情。
2017年01月07日來源：中國房地產網
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