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樓市再響巨雷！四大信號揭示房價走勢真相
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行業資訊
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發布時間：
2018-01-07
繼1月4日南京傳出40歲以內本科可以落戶政策外，昨日，樓市又傳出4條重磅消息。
1、合肥：商品房由開發商自行定價，且2016年11月之前出讓地塊不限價；
2、突發：蘭州成首個松綁限購城市，限售加碼，滿3年方可上市交易；
3、重磅：全國有6城已開始供應共有產權房！房價有望迎來大降…
4、南京加快構建租購并舉住房體系，今年3成宅地將建租賃住房
5、2018年，房價往哪兒走？
此外，還有這些熱點事件值得關注：
1、重磅！省公積金再傳利好消息，5個工作日即可完成轉移；
2、全年均價也在2萬/㎡左右，去年南京住宅銷售面積創近5年新低；
3、元通換乘樞紐旁添支路，河西南三號支路擬南延
4、南京建鄴新城吾悅廣場接待中心升級公開，盛迎八方賓客。
1、限價取消！合肥官方確認：商品房應由開發商自行定價！
昨日（1月5日），合肥市國土資源局和市物價局表示：商品房應由開發商自行定價，且2016年11月之前出讓地塊不限價。
也就是說，彌漫在中國開發商頭頂上的“限價”陰霾，終于在合肥找到了突破口。
據悉，在合肥國土局官網，有網友投訴：合肥兩個項目早就拿地，成本較低，現在漲到將近兩萬，還沒賣完！請相關部門給出合理的說法！
1、政府價格部門不得核定商品房價格：商品房價格由開發企業根據開發建設成本、費用、稅金、利潤和市場供求等多種因素自主定價，按照依法行政的要求，政府價格部門不得核定商品房價格。
2、2016年11月之前出讓地塊不限價：合肥自2016年11月開始，對市轄區和長豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內的居住用地（含商住用地）實行“限房價、限地價”的土地拍賣方式，但在2016年11月之前出讓的居住用地（含商住用地）沒有此項規定。
微博地產大V表示：此回復，不代表政策松動。這種情況下，要防范房企和中介機構炒作房價的現象，比如說慫恿購房者積極入市的現象。相關政策思路也說明，房價依然會穩定，購房者不用擔心類似相關政策松動所帶來的價格反彈的影響。
房產專家 薛建雄
當然從市場基本面來說，合肥樓市成長性較好，剛需購房者不應該過分猜測房價的走勢，有條件地還是需要積極購房。經過這一輪樓市政策調整，合肥房地產市場的泡沫其實比較小了，購房者看好合肥市場，才能做出積極的購房策略。
易居研究院嚴躍進
從合肥此次關于限價方面的表態來說，還不能上升為政策層面，只是對部分購房者疑問的答復，所以還談不上取消限價。政策方面依然是從緊的，不存在松動或調整的可能。
德科地產頻道 劉德科
合肥這個事，恐怕又被誤讀。政府所說的「限價」，是指在土地拍賣之前，就規定了房價必須不能高于多少錢。這樣的「限價」，是事先約定的，所以它不算是赤裸裸的行政干預，而算是合理的調控手段。
在包括合肥在內的所有熱點城市，「政府指導價」這個調控措施，短期內仍然不會退出。甚至，整個 2018 年都不會退出，是大概率事件。
So，還是那句話，大家不要對于一點風吹草動就驚慌失措，剛需能買則買。從長期來看，2018年中央將不會放松對樓市調控，與其關注房價是否會降這樣的小概率事件，倒不如花點心思研究如何買一套增值的好房子。
2、樓市分類調控開始落實：蘭州首個松綁限購 加碼限售
2018年樓市分類調控政策在地方得到落實，蘭州成為此輪調控來首個松綁限購城市。1月5日晚間，蘭州市發文對部分區域取消限購；繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明，但同時加碼實施限售，需滿3年才可交易。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，蘭州政策調整的重點在于，松綁部分非核心區域限購；對限購的認定進行放松；對炒房依然零容忍，推出限售政策。即在去庫存和防投機方面落實新政策的要求。
具體措施上，蘭州的上述通知明確，取消了西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。
蘭州的城關區、七里河區、安寧區范圍內（含高新區、經濟區，不包括高新區榆中園區）繼續限購，卻不再提供社保證明和納稅證明，但個人在上述區域內購買的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同網簽時間為準），自取得《不動產權證書》登記記簿日期滿三年方可上市交易。
同時，蘭州市要求，房企要嚴格執行新房的明碼標價、一套一標和“一價清”制度，實際銷售價格不得高于備案價格。房產部門對拒不接受新房價格備案的房業，暫停其網簽備案資格。
3、據統計，全國有六城開始供應共有產權房！ 房價有望大降？
共有產權房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。
保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。自從2007年開始在江蘇省淮安市試點后，該模式已在江蘇省其他地區獲得了推廣。
根據中原地產研究中心統計，截止日前，全國已經有北京、上海、南京、煙臺、福州等至少6個城市開始供應共有產權房。
2017年12月25日，南京4大保障房片區的1499套共有產權房開始接受選房。
2017年12月，煙臺宣布，首批拿出1254套現房作為共有產權住房。
上海共有產權保障房制度于2010年推出試點，實行住房和經濟“雙困”標準。
福州第一塊“共有產權房”地塊，被福晟集團以26.6億元競得，樓面價21614元/㎡
當中共有產權房供應量最大的是北京與上海。2017年，北京共完成共有產權住房用地供應38宗，用地面積約207公頃，超額完成年度供地計劃，規劃建筑規模約403萬平方米。38宗土地對應已入市的38個項目，共計提供共有產權房近4萬套。
在中原地產首席分析師張大偉看來，共有產權房對未來樓市調控影響非常大，特別是對降低保障房的投資屬性，解決中低收入群體購房需求。
共有產權房有利于房價的穩定，而且可以進一步發揮之前自住房發揮的作用，落實了“房住不炒”的原則。
但另一方面，在共有產權房繼續增加供應的趨勢推動下，市場的觀望情緒會繼續加強，特別是大量房源供應后，價格的穩定已經可以預期。
4、南京加快構建租購并舉住房體系，今年3成宅地將建租賃住房
市國土局近日表示，我市作為全國12個租賃住房試點城市之一，市委市政府高度重視完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制建設，著力構建租賃住房、共有產權房、商品房等多渠道的住房供給體系，把建設租賃住房作為滿足基本居住需求的重要舉措。2018年，我市計劃將商品住宅用地中的30%調整用于建設租賃住房。
1月4日，南京國土局出讓的5幅自持型租賃住房用地，分布在棲霞燕子磯、江寧高新園、麒麟科創園、江北新區等成熟板塊，均為產城融合發展、配套設施完善、租賃需求較大的區域，有利于更好地滿足新就業人群、創新創業人才等群體的基本居住需求。從競買條件來看，為充分發揮國有企業在租賃住房建設中對市場的引領、規范和調節作用，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，本次公告要求競買人須為南京市、區政府所屬國有獨資公司。
下一步，我市將繼續深化供給側結構性改革，優化住宅用地供應結構和布局，進一步加大租賃住房用地的供應力度，加強對租賃住房建設的管理，為構建租購并舉的住房體系提供有力的土地支撐，促進我市房地產市場平穩健康發展，切實提高保障和改善民生水平。
5、2018年，房價往哪走？
就國家基本制度而言，我國的土地制度不會發生變化，在國家分配土地資源的情況不會發生變化的前提下，中國房地產市場不可能會發生根本性變化。
從全國房價調控成效來看，總體平穩，漲幅回落。其中一線和強二線城市調控嚴厲，房價難跌，整體需求仍向上。中西部熱點都市圈購房需求還在釋放中，承接了外溢的人口、產業紅利，房價還有上行空間。
核心三四線城市房價受到政策影響及經濟結構優化，房價上漲十分肯定。但庫存嚴重過剩的三四線城市房價如果無外力刺激，不排除將長期低位徘徊。
同時各大城市落戶政策放開，加大首次購房優惠及高層次人才定居保障制度，房價短時間仍難以下降，優質城市甚至是上揚的。而且土地財政短期難以摒棄，從最近幾個月土地成交情況看，價格還在上漲，沒有措施去抑制地價上漲，最終會傳導到房價。
展望2018應該是平穩過渡的一年，很多去年沒上車的在2018-2019年應該可以好好挑一挑市場筍盤。未來在住房市場分化的時期最好不要盲目投資，資金很貴，時間很貴。
6、重磅！省公積金出臺2大利好，5個工作日即可完成轉移
省公積金中心對公積金加商貸的組合貸款也將進行利好調整。現行的政策：組合貸款按月還貸只能首先還公積金貸款，在公積金貸款未全部結清之前，夫妻雙方扣除公積金貸款月還款外的結余資金不能用于償還商業性貸款，據省公積金管理中心有關人士介紹，2018年省公積金啟動逐月還公積金貸款業務。相關實施細則將在近日出臺。
目前，省公積金管理中心已經建設了新一代公積金管理信息系統，完成了接入全國住房公積金異地轉移接續平臺工作。離開原單位的職工辦理公積金轉移，原來要在轉入轉出兩地多次跑腿，現只需在轉入地中心現場辦理一次，5個工作日內即可完成轉移接續工作。
7、去年南京新房成交均價約2萬/㎡ 待售面積創近五年新低
在“限購、限貸、限價、限售”的最嚴調控下，2017年的南京樓市遭遇“寒冬”。
1月5日，南京市統計局發布了一份2017年南京樓市運行情況和發展趨勢的分析報告，數據顯示，2017年1-11月，南京住宅銷售面積1083.86萬㎡，占房屋銷售面積的85.6%，創歷史新低。
各種類型的住宅中，只有90平方米及以下住宅銷售同比有所增長（見圖表），充分反映了當前保剛需、抑制投資需求的房地產政策。統計部門相關人士分析稱，預計今年房地產開發增幅會有所回落，房地產市場進入新常態。
另外，全部房屋待售面積和住宅待售面積雙雙創五年來新低，尤其是住宅待售面積首次降至200萬平方米以下。截止到去年11月末，南京房屋待售面積277.44萬平方米，同比2016年下降了近4成，比2016年末減少95.8萬平方米。
前三季度，全市商品住宅成交均價20087元/㎡，環比下降0.2%，保持了穩中略降的態勢。從去年四季度以來的情況來看，調控政策并未松綁，房價還是呈現穩中有降態勢，所以預計全年均價也在2萬元/平方米左右。南京市統計局相關人士分析稱，南京市房地產總體上將平穩發展，不會出現太大的波動。
8、元通換乘樞紐旁添支路 河西南三號支路擬南延
新盤扎堆的河西南路網正在加強完善，據最新可行性研究報告審查批復，河西規劃三號支路擬實施南延，西起龍王大街、東至吳侯街。
元通站東南角要添倆支路。元通站集有軌電車、地鐵2、10號線換乘于一體，是河西片區目前最大的交通換乘中心，未來，伴隨周邊地標性商業配套落成，人流量預計成為河西建鄴最高。此次新年路網更新計劃中，就包括其東南片緊鄰新鴻基國金中心的兩條支路規劃建設。
據了解，河西三號支路本身就鄰近朗詩熙華府、五礦等樓盤，此次道路延伸，主要是預見到未來大量居民入住的出行需求。工程按城市支路標準建設，道路紅線寬16米，設計車速30km/h，總長約500米。
據交通建設部門透露，今年總計劃新建續建河西8條市政道路，貫通河西南友誼路、元前路等要道，并開展河西南蓮花保障房片區環境整治，續建泰山路等公交場站，方便片區居民快速出行
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