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樓市迎來2大“新規定”，3大“好消息”
分類：
行業資訊
作者：
發布時間：
2021-01-10
中國房地產行業的發展只有幾十年的時間，不過房地產行業的發展也經歷了幾十年的興旺。我們國家的房地產行業發展具有非常大的天然優勢，就是龐大的人口基數。人口紅利一直是房地產行業發展最基礎的支撐，人口數量多，對房子的需求量也足夠大，因此中國龐大的人口數量給了房地產行業發展一個很高的起點。
不過房地產行業會一直興旺下去嗎？答案肯定是否定的，房產大佬王健林也說過：任何國家的房地產行業都不會興旺超過50年，這是由房地產行業的特殊性決定的。房子本身就是非常特殊的商品，僅從居住的角度來考慮，一個人一生只需要購買一套住房，即使有些人追求更好的居住體驗，也只需要再購買一套改善性住房。因此隨著房地產行業的發展，人們的住房擁有率越來越高，住房需求會隨著人們的住房擁有率越來越高而逐漸下降。如果人們對住房的需求減弱，房地產行業發展的興旺時期也就會過去。
從房地產發展的周期來看，房地產行業也不可能一直興旺下去，當然從經濟發展的角度來看，國家也不會放任房地產行業過度發展。因為房地產行業的本質就是金融，房地產行業的不健康發展有可能會導致整個社會金融體系不穩定。
房地產行業興旺發展是多方面因素決定的，其中一個重要的因素就是金融杠桿，在我們的印象中，只要是和房地產行業相關，就離不開金融杠桿，就離不開高負債。房企擴張需要加杠桿，老百姓買房子需要按揭買房，其實也是在加杠桿，最終的結果是房企負債率很高，買了房的老百姓的負債率也很高。
針對房企的高杠桿和高負債以及居民家庭的高杠桿和高負債，國家先后出臺了2個新規定，分別是央行針對房企出臺的“三道紅線”新規，以及央行和銀保監會共同出臺的房地產貸款新規，下面我們就看一下樓市迎來的2大“新規定”。
2020年8月底，住建部和央行在北京召開了房地產座談會，約談了12家重點房企，并給這些房企劃定了“三道紅線”，這“三道紅線”分別是：
- 房企剔除預售款后的資產負債不得大于70%；
- 房企的凈負債率不得大于100%；
- 房企的現金短債比要小于1。
“三道紅線”新規出臺之后，立刻在樓市引發了很大的影響，過去房企的盲目擴張確實讓很多房企都背負巨大的債務壓力，其中包括一些龍頭房企。新規出臺之后，房企積極響應央行和住建部的號召，開始進行降負債計劃。其中比較典型的就是恒大集團，在去年的“金九銀十”房地產銷售熱季中，恒大推出了很多優惠打折的活動，通過打折促銷的方式來進行降庫存去負債，最終降負債的效果也相當客觀。
2020年12月31日，央行和銀保監會聯合發布了《關于建立銀行金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》，《通知》主要對于銀行金融機構房地產貸款設置了兩個上限，分別是房地產貸款余額占比上限和個人貸款余額占比上限，總共設置了5檔標準，具體規定如下：
1、中資大型銀行房地產貸款余額占比上限為40%，個人住房貸款余額占比上限為32.5%；
2、中資中型銀行房地產貸款余額占比上限為27.5%，個人住房貸款余額占比上限為20%；
3、中資小型銀行和非縣域農合機構房地產貸款余額占比上限為22.5%，個人住房貸款余額占比上限為17.5%；
4、縣域農合機構房地產貸款余額占比上限為17.5%，個人住房貸款余額占比上限為12.5%；
5、村鎮銀行房地產貸款余額占比上限為12.5%，個人住房貸款余額占比上限為7.5%。
房貸新規從銀行著手，對房地產金融進行監管，并對銀行金融機構房地產貸款進行了限制，可以說有利于房地產金融朝著健康穩定的方向發展，當然這也有利于房地產行業朝著健康穩定的方向發展。因為房地產金融在整個社會金融體系中占據非常重要的地位，房地產金融的不穩定可能會導致整個社會金融體系發生危機，因此這一次的房貸新規將有利于維持整個社會金融體系的穩定。
本文來源：搜狐網 房產指聞君的文章https://www.sohu.com/a/452667372_120647158
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